Comment trouver un local adapté à mon activité ?
A savoir :
- Préparez un cahier des charges avec l’ensemble de vos critères de sélection ;
- Mettez l’accent sur l’emplacement du local, il ne faut pas hésiter à faire une étude aux alentours ;
- Vérifiez que la configuration du local correspond à la vision que vous souhaitez pour votre activité ou prévoyez un budget « travaux » ; Soyez accompagné d’un avocat et éventuellement un comptable qui vous seront respectivement utiles à la prise en compte des éléments juridiques liés au bail commercial et à l’étude de la viabilité économique du choix de local ;
- Renseignez-vous sur les éventuels changements prévus dans le quartier du local et ses alentours
La recherche d’un local commercial est un exercice complexe qui peut être décourageant pour les entrepreneurs. Une liste considérable d’éléments doit être prise en compte afin de n’omettre aucun détail qui pourrait compliquer l’exercice de la profession de commerçant.
L’établissement d’un cahier des charges est nécessaire pour connaître réellement vos besoins et vos attentes et optimiser et étendre votre activité. Voici un guide simple et pratique recensant les facteurs à prendre en compte afin d’appréhender plus sereinement votre recherche de local commercial.
L’emplacement du local commercial
L’emplacement : le nerf de la guerre
Peu importe l’activité exercée (restauration, textile, utilitaire, etc.), l’emplacement du local est déterminant dans la mesure de son attractivité.
Il est essentiel de se préoccuper de la visibilité du local, du passage général constaté autour de celui-ci ou encore des autres services proposés à proximité, qui pourraient d’ailleurs être complémentaires à ceux que vous souhaitez offrir. Un local commercial dans une rue passante ou encore touristique génère du flux dans le local commercial.
| Conseil : Effectuez une enquête sur place et posez des questions au voisinage, aux autres commerçants exerçant une activité proche du local convoité ou aux passants permet de connaître davantage le quartier et les personnes qui le fréquentent, d’estimer le besoin de vos futurs clients par une étude de marché et potentiellement adapter vos produits en fonction. |
Dans le même sens, l’accessibilité du local, à la fois aux clients habitués et passants, mais également à vos employés, est un élément important pour le développement de votre activité.
| Éléments à prendre en considération : Transports en commun à proximité, fréquence de passage (métro, bus, tram, etc) ; Parkings ou places de stationnement (si possible gratuits) à proximité et accessibles (notamment pour les locaux commerciaux hors grandes villes) ; Routes permettant d’accéder facilement au local |
L’emplacement : attention à la concurrence
L’identification de la concurrence autour du local est un point important. Quand le local semble être intégré dans un espace où vos concurrents directs sont également présents, cela pourrait à la fois être une opportunité, certains clients de vos concurrents pourraient décider de choisir vos produits, ou constituer une barrière à l’entrée (la concurrence étant élevée). Un arbitrage doit être effectué entre le risque pris et les avantages potentiels d’une installation dans un secteur à forte concurrence.
Dernièrement, une bonne pratique consisterait à contacter la mairie dont le local dépend afin d’anticiper les aménagements et changements urbains qui pourraient impacter positivement ou négativement votre activité (ouverture d’un centre-commercial à proximité, construction d’un parking, travaux de longue durée prévus à proximité, droit de préemption.
La configuration du local commercial
Bien aménager le local commercial
Lorsque vous êtes à la recherche d’un local commercial, la configuration intérieure du local est également un élément à prendre en considération. Veillez à la mise en place d’un cahier des charges afin de déterminer la surface de vente nécessaire à votre activité ou encore vos besoins en termes de rangement de matériel.
En fonction de l’activité exercée par le commerçant, les exigences en termes de configuration ne seront pas les mêmes. C’est pourquoi il peut être conseillé de reprendre un local utilisé anciennement pour la même activité que celle de destination du nouveau local, afin que les normes de l’activité soient d’ores et déjà respectées.
| Exemple : Une grande enseigne d’alimentation aura nécessairement besoin de plus d’espace qu’une boutique de prêt à porter ; Les standards de décoration sont moindre dans un garage automobile que dans une concession automobile, mais certains agencements et machines seront essentiels au garage et inutiles à la concession. |
Une attention particulière doit être apportée sur l’agencement du futur espace commercial et sur la projection du rangement de matériel (état des vitrines et des façades, places pour rangement du matériel, comme une réserve).
Vous pouvez anticiper le coût de potentiels travaux qui peuvent remettre en question le choix d’un local spécifique. Il est conseillé de procéder à une estimation avec l’aide d’un expert.
Le bail commercial et le coût du local
Acheter ou louer : telle est la question !
La première question concernant le coût est celle de savoir si vous souhaitez acheter ou louer le local commercial :
- L’achat peut être une solution viable pour les entrepreneurs qui souhaitent s’engager sur le long terme. Acheter permet d’éviter les litiges relatifs au bail commercial et notamment la possibilité d’éviction ou de congé que pourrait souhaiter le bailleur à la fin de la durée conventionnelle du bail. L’achat offre également l’opportunité de se constituer un capital ;
En revanche, dans le cadre d’un achat, l’acheteur doit disposer de fonds conséquents mais également être d’ores et déjà bien inséré sur le marché pour diminuer le risque de défaillance.
| Point statistique : À la fin janvier 2022, le nombre de défaillances d’entreprises cumulé sur un an (entre février 2021 et janvier 2022) s’élevait à 27 792. Source : INSEE |
- La location semble être un choix raisonnable, notamment pour les jeunes entrepreneurs-commerçants qui entrent sur le marché. Étant une solution de court terme (en général 9 ans, renouvelables), la location permet de supprimer le risque de non-remboursement d’un crédit mais offre également une flexibilité quant à la date de départ du locataire dans le cas où il souhaiterait s’en aller.
Choisir un local, c’est également faire un choix financier. En effet, il vous faut déterminer le budget que vous souhaitez allouer à la location (le plus fréquent) ou à l’achat du local recherché. Afin de déterminer l’intégralité du coût du local, prenez en compte :
- Le loyer (ou le prix d’achat) ;
- Les charges mensuelles afférentes au local commercial ;
- Les frais de travaux et de mise en place qui pourraient s’avérer nécessaires ;
- Les moyens de remboursement (en cas d’achat).
| Point d’attention : Lorsque le local dispose d’un emplacement singulièrement attractif, le coût de celui-ci sera probablement plus élevé mais votre chiffre d’affaires pourrait être positivement influencé. Un calcul coût/ bénéfice devra alors être effectué. |
Il est conseillé de se rapprocher d’un avocat à la conclusion d’un bail commercial ou de l’achat d’un local. En particulier, concernant le bail commercial, un juriste spécialiste pourra vous éclairer sur :
- L’absence de clauses restrictives ou abusives sur le bail commercial ;
- Les modalités temporelles du bail (durée initiale du bail, potentielles reconductions, congé du bailleur et du locataire) ;
- Modalités d’augmentation ou de réduction du loyer ;
- Distribution des charges entre le locataire et le bailleur.
Où trouver votre local commercial ?
Vous pouvez trouver votre local commercial par le biais :
- D’une agence immobilière et de journaux d’annonces
- Des chambres de commerce et de l’industrie
- Des chambres des métiers et de l’artisanat
- De la mairie
- De particulier à particulier