La SCI, ou société civile immobilière, est une forme juridique dotée de la personnalité morale constituée par deux associés au minimum et dont l’activité porte sur l’acquisition et la détention de biens immobiliers.
Avec près de 94 000 entités créées en 2018 en France, la SCI séduit par sa flexibilité et les nombreux avantages qu’elle induit. Elle permet de constituer aisément un patrimoine immobilier, qu’il soit professionnel ou personnel.
La constitution d’une SCI obéit aux formalités classiques de création de société : rédaction des statuts, publication dans un journal d’annonces légales (JAL), immatriculation auprès du greffe, déclaration des bénéficiaires effectifs (liste des personnes physiques détenant plus de 25% des droits de vote ou du capital).
Retrouvez la procédure d’immatriculation d’une société : « Immatriculer mon entreprise – quelles sont les formalités à remplir? ».
Toutefois, la loi n’impose pas de capital social minimum : celui-ci peut donc s’élever à 1€ symbolique.
Les associés sont également libres de déterminer les modalités d’adoption des décisions sociales (règles de majorité et de quorum), les pouvoirs du gérant et les règles relatives à la cession des parts sociales au sein des statuts.
| À noter : Le principal inconvénient de la SCI réside dans le régime de responsabilité illimitée de ses associés. Concrètement, les associés répondent des dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel, à concurrence de leur part au sein du capital social. Par exemple, si vous détenez 40% des parts d’une SCI, vous serez tenu de payer 40% du montant des dettes de la société (pour des dettes de 150 000 euros, cela correspond donc à 60 000 euros). |
Lorsque plusieurs personnes décident de créer une SCI, elles mettent nécessairement en commun leur ressources financières.
S’associer sous le régime de la SCI augmente ainsi la capacité de financement externe (obtention de prêts bancaires) et permet le partage des coûts induits par un projet d’investissement immobilier.
La création d’une SCI permet de protéger vos biens immobiliers à usage professionnel.
Ces biens, détenus par la SCI, ne peuvent en effet être appréhendés par les créanciers de votre entreprise (notamment en cas de procédure collective).
Par ailleurs, en cas de cession de votre entreprise, un tel montage juridique vous offre la possibilité de ne pas faire figurer l’actif immobilier au sein du bilan ce qui a pour effet de diminuer la valorisation de l’entreprise.
Il est également possible de ne céder que l’entreprise et de conserver les biens immobiliers par le biais de la SCI.
Le recours à la SCI facilite la transmission de biens immobiliers au sein d’une famille.
Il est ainsi admis que la SCI familiale constitue un véritable outil d’optimisation fiscale.
Vous pouvez donc procéder à des donations progressives de parts sociales de la SCI au profit des membres de votre famille et bénéficier des abattements fiscaux applicables en matière de donations, et donc d’une exonération des droits de mutation (lire : »Comment optimiser les abattements et réduire les droits de donation? »).
Les associés ont la possibilité de choisir le régime d’imposition des bénéfices de la SCI.
Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que les bénéfices réalisés par celle-ci (les revenus locatifs générés par les biens immobiliers qu’elle détient par exemple) sont imposés directement entre les mains de chaque associé au titre des revenus de capitaux mobiliers et selon sa quote-part au sein de la SCI.
Il faut également y ajouter le paiement de prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Exemple : vous êtes associé d’une SCI à hauteur de 50% et celle-ci réalise un bénéfice de 6 000 euros.
Vous déclarez donc 3 000 euros dans votre déclaration personnelle de revenus, ces bénéfices seront imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Lorsque la SCI a opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés, les associés ne sont imposés personnellement que sur les dividendes qu’ils perçoivent, les bénéfices étant imposés uniquement au niveau de la société.
Ce choix est avantageux puisqu’il permet notamment de déduire certaines charges du résultat imposable, telles que les échéances de prêts bancaires, les travaux d’entretien, la taxe foncière, mais également les frais d’acquisition des biens immobiliers appartenant à la SCI.
En cas d’option pour le régime de l’impôt sur les sociétés, le taux d’imposition est de 15% pour les bénéfices inférieurs à 38 120 euros et de 25% au-delà.
Exemple : la SCI qui déclare 25 000 euros de bénéfices sera redevable du paiement de 3 750 euros d’impôt sur les sociétés
Si votre taux d’imposition sur le revenu est supérieur à 25%, il est donc recommandé de soumettre la SCI à l’impôt sur le sociétés.
Bon à savoir : Quelle différence avec la location meublée non professionnelle (LMNP) ?
La location meublée non professionnelle est un statut fiscal permettant à une personne de louer le ou les biens immobiliers dont elle est propriétaire.
L’imposition sous le régime du micro-BIC (bénéfices inférieurs à 72 600€) ne donne droit à aucun avantage fiscal particulier. En revanche, opter pour le régime réel simplifié permet de déduire l’ensemble des charges et amortissements, ce qui diminue donc l’assiette de l’impôt.
Par principe, l’activité de location meublée est une activité commerciale qui ne peut être exercée sous le régime de la SCI, s’agissant d’une société civile. Une SCI peut néanmoins bénéficier du statut LMNP à condition que :
01 70 37 73 59
(Du lundi au vendredi de 08h00 à 18h00)
51 Rue de Châteaudun
75442 Paris cedex 09
